Guía
Tejado en una comunidad de vecinos: quién paga y mayorías
El tejado de un edificio es de todos los vecinos. La Ley de Propiedad Horizontal fija quién paga, cuándo hace falta votar y con qué mayoría.
- Elemento comúnla cubierta, art. 396 del Código Civil
- 10 %fondo de reserva mínimo
- 30 díaspara que el ausente discrepe
Respuesta rápida
La cubierta es un elemento común del edificio (artículo 396 del Código Civil), así que su reparación la pagan todos los propietarios según su cuota de participación. Las obras necesarias para conservar el tejado son obligatorias y no necesitan acuerdo previo: la junta solo decide cómo se reparte y se paga la derrama. Las mejoras que no son necesarias piden tres quintos de propietarios y de cuotas, y las de eficiencia energética, como aislar la cubierta, mayoría simple.
- Quién paga
- todos los propietarios, según su cuota
- Obras necesarias
- sin votación previa; la junta reparte la derrama
- Mejoras
- tres quintos; eficiencia energética, mayoría simple
El tejado es de todos
El artículo 396 del Código Civil cita expresamente las cubiertas entre los elementos comunes de un edificio. Por eso su conservación corresponde a la comunidad y cada propietario paga según la cuota de participación que figura en el título (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal), viva o no debajo del tejado.
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Obras necesarias: no hace falta votar
Las obras necesarias para mantener y conservar el edificio son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta (artículo 10.1.a). Una gotera, tejas o losas rotas, un canalón que desborda o una cubierta que ya no es estanca entran aquí. La junta se limita a acordar cómo se reparte la derrama y cómo se paga (artículo 10.2.a), y el administrador puede disponer las reparaciones urgentes dando cuenta enseguida al presidente o a los propietarios (artículo 20.c).
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Mayorías según el tipo de obra
| Tipo de obra | Mayoría | Quién paga |
|---|---|---|
| Reparación o conservación necesaria | No necesita votación | Todos, según su cuota |
| Mejora de la eficiencia energética, como aislar la cubierta | Mayoría simple de propietarios y de cuotas, si lo que se repercute cada año, descontadas las ayudas, no pasa de 12 mensualidades ordinarias | Todos |
| Mejora no necesaria | Tres quintos de propietarios y de cuotas | Todos, salvo quien vote en contra si su parte supera 3 mensualidades ordinarias |
| Cambiar la estructura o la fábrica del edificio | Tres quintos de propietarios y de cuotas | Todos |
| Placas solares u otras renovables de uso común | Un tercio de propietarios y de cuotas | Solo quienes votaron a favor |
Los propietarios ausentes que, informados del acuerdo, no muestren su desacuerdo en 30 días naturales cuentan como votos a favor (artículo 17.8).
El fondo de reserva
Toda comunidad tiene que tener un fondo de reserva de al menos el 10 % de su último presupuesto ordinario (artículo 9.1.f). Sirve para las obras de conservación y reparación, como las del tejado, y con cargo a él la comunidad puede contratar un seguro o un mantenimiento permanente del edificio. Cómo funciona el seguro cuando hay una gotera está en ¿cubre el seguro una gotera del tejado?.
Si el ayuntamiento pide un informe del edificio
Ley estatal
Los propietarios de viviendas en edificios de vivienda colectiva pueden ser requeridos por la Administración para acreditar el estado de conservación del edificio, su accesibilidad y su eficiencia energética (artículo 29.1 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).
Asturias
El texto refundido de urbanismo permite a los concejos exigir a los propietarios de edificios catalogados o protegidos, y de cualquier edificio de más de 35 años, un informe sobre su estado firmado por un técnico cada cinco años (artículo 143.1). Pregunta en tu ayuntamiento si lo ha impuesto y con qué calendario.
Cantabria
La Ley 5/2022 incluye en el deber de conservación de los edificios residenciales tener actualizado el informe de evaluación del edificio cuando lo exija su normativa específica (artículo 253.1.c).
El estado de la cubierta y su estanqueidad son de lo primero que revisa un informe así. Si el informe pide obras, son obras necesarias: la comunidad tiene que hacerlas. Para la fachada, mira rehabilitación de fachadas.
Terrazas y cubiertas de uso privativo
Si la cubierta es la terraza de un solo vecino, sigue siendo un elemento común aunque la use él. La ley no fija un reparto concreto de cada reparación: depende del título constitutivo y de los estatutos. Para impermeabilizarla, mira impermeabilización de terrazas.
Ventajas fiscales para la comunidad
Las obras de reparación de un edificio de viviendas pueden llevar un IVA del 10 % cuando la destinataria es la comunidad, y las obras que mejoran la eficiencia energética del edificio permiten a cada propietario deducir el 60 % en el IRPF según su coeficiente, hasta el 31/12/2027. Lo explicamos en ayudas e IVA para arreglar el tejado.
Esta guía resume la ley a 05/11/2026 y no sustituye el consejo de un abogado o del administrador de la finca.
Preguntas frecuentes sobre el tejado en una comunidad
¿Hace falta una junta para arreglar la gotera del tejado del edificio?
No para decidir si se arregla: las obras necesarias de conservación son obligatorias sin acuerdo previo. La junta solo acuerda cómo se reparte la derrama y cómo se paga, y el administrador puede disponer las reparaciones urgentes dando cuenta al presidente.
¿Paga el tejado el vecino del último piso?
No en solitario. La cubierta es un elemento común y la pagan todos los propietarios según su cuota de participación, vivan o no debajo del tejado.
¿Qué mayoría hace falta para aislar el tejado del edificio?
Mayoría simple de propietarios que represente también la mayoría de las cuotas, siempre que lo que se repercuta cada año, descontadas las ayudas, no supere 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.
¿Puede mi concejo obligar a la comunidad a pasar una inspección del edificio?
En Asturias, el texto refundido de urbanismo permite a los concejos exigir un informe técnico cada cinco años a los edificios catalogados o protegidos y a los de más de 35 años. Si tu concejo lo ha impuesto, la comunidad tiene que encargarlo y hacer las obras que pida.
¿Cuenta mi voto si no voy a la junta del tejado?
Si te citaron correctamente y, tras recibir el acta, no comunicas tu desacuerdo al secretario en 30 días naturales, la ley cuenta tu voto como favorable, salvo en los acuerdos cuyo coste solo pagan quienes votan a favor.
Guía publicada el 05/11/2026.
Fuentes
- BOE: Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (texto consolidado, actualizado el 03/10/2026) (consultado el 05/11/2026)
- BOE: Código Civil, artículo 396 (consultado el 05/11/2026)
- BOE: Real Decreto Legislativo 7/2015, Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, artículo 29 (consultado el 05/11/2026)
- BOE: Decreto Legislativo 1/2004 del Principado de Asturias (urbanismo), artículo 143 (consultado el 05/11/2026)
- BOE: Ley de Cantabria 5/2022, de Ordenación del Territorio y Urbanismo, artículo 253 (consultado el 05/11/2026)
Términos de esta página
- Administrador de fincas
- Certificado de deudas de la comunidad
- Cuota de participación
- Derrama
- Elemento común
- Estatutos de la comunidad
- Fondo de reserva
- Inspección técnica de edificios (ITE)
- Junta de propietarios
- Ley de Propiedad Horizontal
- Obras necesarias de conservación
- Presidente de la comunidad
Todos los términos, con su infografía, en el diccionario de tejados.
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